작년 초 동일단지 아파트를신랑/저 둘다 청약이 되어 고민하던차에한채는 전세를 줄 생각으로 둘다 계약하게 되었습니다(나머지 한채는 실거주로 내년에 입주예정입니다)이번에 정권교체와 함께 실행된 부동산정책때문에불안과 혼란스러움이 가득하여같은 고민이 계신분들이 계실까 싶어서요~신축분양 현장은 시행일(6월28일) 이전 분양세대는 종전규정 적용될꺼라고 하는데1. 그렇게 되면 실거주를 하게 될 1채는 6개월이내 전입신고도 할테니 주담대가 나올까요?2. 전세세입자의 전세대출은 시행일 이후 진행이라 안되겠지만, 자산으로 잔금치뤄서 등기치면 그 후에는 전세or월세가 가능한걸까요?해당 단지가 실거주의무는 없으나 분양권상태에 매매가 불가능하여 매매를 하려고 해도 잔금/등기 후 가능합니다ㅠㅠ전문가 님들 도움 부탁드립니다ㅠ
한국의 최신 부동산 정책(2025년 6월 28일 시행) 및 금융 실무에 따르면 귀하의 상황은 다음과 같이 분석됩니다.
1. 자가용 1호 주택의 주택담보대출(주담대) 가능성
정책적용기준:
2025년 6월 28일 이전에 분양 계약을 체결한 부동산은 원칙적으로 구규(종전규정)를 적용합니다. 계약 후 6개월 이내에 전입신고(전입신고)를 완료하고 다음 조건을 충족할 수 있다면 주택담보대출을 신청하는 것이 가능합니다.
대출의 핵심 조건:
✅ 거주증명 : 수도·전기요금 납부기록, 거주지 등록 등
✅ 부채비율(DSR) : 은행기준(통상 총수입의 40% 이내) 충족
✅ 부동산 평가 : 은행평가(LTV 40% 상한)를 통과해야 합니다.
위험 요소: 정책 시행이 엄격할 경우, 일부 은행은 새로운 정책 이전에 계약했지만 등록되지 않은 부동산에 대해 추가 심사를 할 수 있습니다.
2.2호(전세/월세) 처분방안
(1) 전세보증금대출 불가능
새로운 정책 제한: 2025년 6월 28일 이후 신청하는 전세 보증금 대출(전세대출)은 부동산 등록 시기에 관계없이 전면 금지됩니다.
대안:
→ 잔금 현금 지급 완료 등기: 자기 자금으로 잔금을 청산하고 소유권 등기를 완료한 경우, 해당 부동산은 합법적으로 임대용으로 사용할 수 있습니다.
전/월세 가능 : 등록 후 전세 매물로 나올 수 있으나 본계약 체결 및 전세 등록(임대차등기) 신고해야 합니다.
세무 영향: 임대 소득은 소득세를 신고해야 하며, 비자가용 부동산은 더 높은 종합 부동산세가 적용될 수 있습니다.
(2) 담보대출(담보대출)가능성
등록 후 담보대출:
소유권 등기를 마친 후 담보대출을 받으실 수 있습니다만, 충족해야 합니다.
✅ LTV 제한 : 담보율은 통상 40% 이하입니다.
✅ 임대료 수입 검증 : 임대차 계약서 및 임대료 내역 제공 필요
은행 태도⚠️다주택자는 투자성 부동산으로 분류돼 대출 승인이 까다로울 수 있다는 것.
⚖️ 3. 분양권 상태에서의 거래제한 및 대책
현재 제한:
분양권 상태(분양권)에서는 직접 매매가 불가하며 잔금을 완납하고 소유권등기(소유권 이전 등기)를 마친 후 거래할 수 있습니다.
자금압박 완화방안:
브릿지론 : 1호 부동산을 담보로 하여 2호 부동산의 잔금을 지불하고 매각 또는 임대를 통해 상환하는 과도기적 대출.
단계적 등록: 1번 부동산의 등록을 우선적으로 완료하고 주담대에 신청하고 2번 부동산은 자금 방출 후 처리됩니다.
신구 정책 키 차이 대비
사항 구규(6/28전 계약) 신규(6/28후 계약)
주택대출 전입신고 후 첫 주택 아닌 대출 금지 가능
전세대출 전면 금지
다주택 보유세 기존 세율 적용 대폭 인상(최고 6%)
4. 행동권고 및 리스크 알림
즉시 행동:
1호 부동산은 6개월 이내에 전입신고를 완료하고 소득증명서, 부채명세서 등 대출서류를 동시에 준비합니다.
2호 부동산은 자체 자금 부족을 계산하고, 은행과 연락하여 다리 건너기 대출 계획을 사전 심사합니다.
리스준법:
2호 부동산을 임대할 경우 표준 계약을 체결하고 임대 등록을 신청해야 하며, 그렇지 않으면 벌금 및 임차인 우선권 논란에 직면하게 됩니다.
세무계획:
세무사와 상담하여 여러 채의 주택 보유 세금 부담을 평가하고, 2호 부동산 매각 가능성을 저울질합니다.
대안:
대출이 막힐 경우, 2호 부동산으로 비은행 금융 기관(저축은행)에 고금리 담보 대출을 신청하는 것을 고려하지만, 상환 능력을 신중하게 평가해야 합니다.
✨ 결론:
1번 부동산은 주담대 가능성이 높고(빠른 전입 필요), 2번 부동산은 전세 대출이 완전히 금지되어 있지만 현금 결제 후 임대가 가능합니다.
자가 주택 자금 사슬을 우선적으로 보장하고, 2호 부동산의 매각 또는 준법 임대 경로를 동시에 탐색하여 이중 부채 압박을 피할 것을 권장합니다.
정책 전환 기간에는 실행 차이가 있으며, 반드시 전문 담보 대출 중개인(모기지 중개사) 및 세무사와 동시에 진행해야 합니다
참아야지! 참아라! 그러면 잘 되어 갈 걸세. 친구여, 정말 자네 말이 맞네. 세상 사람들 틈에 끼여 날마다 일에 쫓기며, 다른 사람들이 하는 일과 그들의 행동을 보기 시작한 이후로 나는 나 지신과 휠씬 더 잘 타협할 수 있게 되었네. 젊은 베르테르의 슬픔 - 괴테